Mieszkanie z hipoteką przymusową można sprzedać. Hipoteka nie znika jednak razem ze zmianą właściciela, dlatego w praktyce dług spłaca się z ceny przy akcie notarialnym, a wierzyciel wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki.
Skąd się bierze hipoteka przymusowa
Hipoteka przymusowa nie wynika z umowy, tylko z długu. Najczęściej wpisują ją:
- urząd skarbowy – na podstawie decyzji o zaległości podatkowej,
- ZUS – za zaległe składki,
- wierzyciel prywatny – na podstawie tytułu wykonawczego, na przykład wyroku z klauzulą wykonalności.
Hipoteka zabezpiecza dług, ale sama w sobie nie oznacza egzekucji. Wierzyciel może jednak w każdej chwili skierować sprawę do komornika.
Dlaczego hipoteka przeszkadza w sprzedaży
Wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, kto jest jej właścicielem. Kupujący, który kupiłby mieszkanie z hipoteką bez spłaty długu, ryzykowałby jego utratę. Dlatego żaden rozsądny kupujący nie zapłaci pełnej ceny sprzedającemu, dopóki hipoteka nie zostanie spłacona.
Jak sprzedać mieszkanie z hipoteką przymusową
- Ustal aktualną kwotę długu – z odsetkami i kosztami. Urząd skarbowy i ZUS wydają informację o zadłużeniu na wniosek.
- Uzgodnij sposób spłaty – kwotę do spłaty i rachunek wierzyciela zapisuje się w akcie notarialnym.
- Spłata przy akcie – kupujący przelewa część ceny wierzycielowi, a resztę Tobie. Gdy na zgodę wierzyciela trzeba czekać, pieniądze mogą trafić do depozytu notarialnego.
- Zgoda na wykreślenie – po spłacie wierzyciel wydaje dokument potwierdzający wygaśnięcie długu, a do sądu trafia wniosek o wykreślenie hipoteki.
Na co uważać
- Kwota w księdze wieczystej to suma zabezpieczenia, a nie aktualny dług – faktyczna kwota może być wyższa albo niższa.
- Urzędy potrzebują czasu na wydanie dokumentów, więc warto zacząć wcześniej.
- Na mieszkaniu może być kilka hipotek i zajęć – trzeba uwzględnić wszystkie.
Sprzedaż mieszkania z hipoteką do skupu
Kupujemy mieszkania z hipotekami przymusowymi z urzędu skarbowego, ZUS i od wierzycieli prywatnych. Ustalamy kwoty, spłacamy je z ceny przy akcie i zajmujemy się wykreśleniem hipoteki. Skup mieszkań zadłużonych
Stan prawny: październik 2026. To informacje ogólne, a nie porada prawna – w swojej sprawie skonsultuj się z prawnikiem.