Skup nieruchomości płaci mniej niż wynosi rynkowa cena ofertowa. Różnica zależy głównie od stanu mieszkania i jego sytuacji prawnej: przy lokalu w dobrym stanie, bez obciążeń, bywa niewielka, a przy mieszkaniu do generalnego remontu, z lokatorem albo z długami – znacznie większa.
Poniżej pokazujemy, jak skupy liczą ofertę, na dwóch przykładach. Liczby są przykładowe, ale mechanizm jest taki sam w każdej uczciwej firmie.
Z czego składa się oferta skupu
- Wartość mieszkania – rynkowa, a przy lokalu do remontu: wartość po remoncie.
- Koszt remontu – elektryka, piony, łazienka, kuchnia, podłogi, okna.
- Koszty transakcji – podatek PCC 2%, notariusz i wpisy przy zakupie, a przy odsprzedaży często prowizja pośrednika.
- Utrzymanie – czynsz, media i podatek od nieruchomości przez czas remontu i sprzedaży.
- Rezerwa na ryzyko – ukryte wady, przedłużające się formalności, zmiany na rynku.
- Marża – zarobek inwestora, który angażuje pieniądze na kilka miesięcy.
Przykład 1: mieszkanie do generalnego remontu
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| Wartość mieszkania po remoncie | 400 000 zł |
| Remont: instalacje, łazienka, kuchnia, podłogi, okna | −80 000 zł |
| Koszty zakupu i późniejszej sprzedaży | −22 000 zł |
| Utrzymanie przez 6 miesięcy | −8 000 zł |
| Rezerwa na niespodzianki | −10 000 zł |
| Marża inwestora | −40 000 zł |
| Oferta skupu | 240 000 zł |
Sprzedający dostaje mniej niż „cena z ogłoszeń”, ale nie inwestuje 80 000 zł w remont, nie czeka pół roku i nie ryzykuje, że kosztorys się rozjedzie.
Przykład 2: mieszkanie w dobrym stanie
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| Wartość rynkowa mieszkania | 400 000 zł |
| Remont | 0 zł |
| Koszty zakupu i późniejszej sprzedaży | −22 000 zł |
| Utrzymanie przez 3 miesiące | −4 000 zł |
| Rezerwa | −4 000 zł |
| Marża inwestora | −25 000 zł |
| Oferta skupu | około 345 000 zł |
Przy mieszkaniu w dobrym stanie różnica jest wyraźnie mniejsza. Jeśli jednak możesz poczekać kilka miesięcy, sprzedaż przez biuro albo na własną rękę najczęściej da Ci więcej – i warto to policzyć.
Kiedy sprzedaż do skupu się opłaca
- gdy uwzględnisz wszystkie koszty sprzedaży rynkowej: prowizję, utrzymanie mieszkania przez kilka miesięcy, przygotowanie do sprzedaży i ryzyko, że kupujący nie dostanie kredytu,
- gdy mieszkanie ma wady, których nie da się szybko usunąć: zły stan techniczny, lokatora, długi, nieuregulowany spadek, kilku współwłaścicieli,
- gdy potrzebujesz pieniędzy w konkretnym terminie, na przykład przed licytacją komorniczą,
- gdy nie chcesz przyjmować kolejnych oglądających i negocjować z każdym z nich.
Kiedy się nie opłaca
Gdy mieszkanie jest w dobrym stanie, ma uporządkowaną sytuację prawną, leży w dobrej lokalizacji, a Ty możesz spokojnie poczekać na kupca. Wtedy uczciwy skup powinien Ci to powiedzieć.
Jak porównać oferty skupów
- Pytaj o kwotę „na rękę”, czyli to, co zostanie dla Ciebie po spłacie długów i kosztów – a nie o samą „cenę”.
- Sprawdź, kto płaci notariusza i podatek PCC. Różnica to często kilkanaście tysięcy złotych.
- Zapytaj, kiedy i jak dostaniesz pieniądze – przy akcie, z depozytu notarialnego czy dopiero po wydaniu mieszkania.
- Upewnij się, kiedy cena może się zmienić po oględzinach i z jakiego powodu.
- Sprawdź, czy firma kupuje na siebie, czy tylko pośredniczy i szuka kupca.
- Przeczytaj umowę przedwstępną pod kątem kar dla sprzedającego.
Ile zapłacimy za Twoją nieruchomość?
Wstępną ofertę podajemy zwykle w 15 minut od rozmowy, a na Twoją prośbę pokazujemy wyliczenie podobne do powyższych. Zobacz, jak działamy albo zadzwoń: 506 965 596.