Zaliczka zawsze podlega zwrotowi, jeśli do sprzedaży nie dojdzie. Zadatek działa inaczej: gdy umowę zerwie kupujący, sprzedający go zatrzymuje, a gdy sprzedający – kupujący może żądać dwukrotności. Różnica ma znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy kupujący czeka na kredyt.
Zaliczka
Zaliczka to po prostu część ceny zapłacona z góry. Jeśli umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta, zaliczkę trzeba zwrócić – niezależnie od tego, kto zawinił. Ewentualnych szkód strony mogą dochodzić osobno.
Zadatek
Zasady zadatku określa art. 394 Kodeksu cywilnego:
- jeśli umowy nie wykona kupujący, sprzedający może od niej odstąpić i zatrzymać zadatek,
- jeśli umowy nie wykona sprzedający, kupujący może odstąpić i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości,
- jeśli do sprzedaży nie dojdzie z przyczyn, za które żadna ze stron nie odpowiada, albo za które odpowiadają obie, zadatek wraca do kupującego.
Żeby wpłata była zadatkiem, umowa musi to wyraźnie nazywać.
Gdy kupujący nie dostanie kredytu
To najczęstszy powód sporów. Bez odpowiedniego zapisu w umowie odmowa kredytu może zostać uznana za okoliczność, za którą kupujący odpowiada – i stracić on zadatek. Dlatego warto wpisać do umowy przedwstępnej, co się dzieje, gdy bank odmówi finansowania, i do kiedy kupujący ma przedstawić decyzję kredytową.
Forma umowy przedwstępnej
- Zwykła forma pisemna – gdy druga strona się wycofa, możesz żądać naprawienia szkody, ale nie zawarcia umowy sprzedaży.
- Akt notarialny – możesz przed sądem domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej. To silniejsza ochrona dla obu stron.
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta.
Umowa przedwstępna przy sprzedaży do skupu
Kupujemy za własne pieniądze, bez kredytu, więc ryzyko odmowy finansowania nie istnieje. Umowę przedwstępną zawieramy tylko wtedy, gdy jest potrzebna – na przykład na czas formalności spadkowych albo zgody gminy – i możemy wtedy wypłacić zaliczkę. Pieniądze za mieszkanie dostajesz przy akcie notarialnym. Jak działamy
Stan prawny: październik 2026. To informacje ogólne, a nie porada prawna – treść umowy przedwstępnej warto skonsultować z notariuszem albo prawnikiem.