Przy zwykłej sprzedaży mieszkania koszty transakcji – notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych i wpisy w księdze wieczystej – zwyczajowo płaci kupujący. Sprzedający płaci za przygotowanie sprzedaży: prowizję biura (jeśli z niego korzysta), zaświadczenia, świadectwo charakterystyki energetycznej, czasem wykreślenie hipoteki, a w niektórych przypadkach także podatek dochodowy.
Poniżej omawiamy każdy z tych kosztów i pokazujemy przykładowe wyliczenie.
Koszty, które zwykle ponosi kupujący
- Taksa notarialna. Wynagrodzenie notariusza zależy od wartości mieszkania, a jego maksymalną wysokość określają przepisy. Do taksy dolicza się VAT. Strony mogą umówić się inaczej, ale zwyczajowo płaci kupujący.
- Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Wynosi 2% wartości rynkowej mieszkania kupowanego na rynku wtórnym. Pobiera go notariusz przy akcie. Osoby kupujące pierwsze mieszkanie mogą być z niego zwolnione.
- Opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej. Wpis prawa własności kosztuje 200 zł. Jeśli kupujący bierze kredyt, dochodzi wpis hipoteki.
- Wypisy aktu notarialnego dla stron i sądu – kilkadziesiąt do kilkuset złotych, zależnie od długości aktu.
Koszty sprzedającego
Prowizja biura nieruchomości
Jeśli sprzedajesz przez pośrednika, zwykle płacisz prowizję w wysokości od 1,5 do 3% ceny plus VAT. Część biur pobiera prowizję tylko od kupującego – warto to sprawdzić w umowie pośrednictwa, zanim ją podpiszesz.
Zaświadczenia
- o osobach zameldowanych w lokalu – z urzędu miasta lub gminy, opłata skarbowa 17 zł,
- ze spółdzielni albo od zarządcy wspólnoty o braku zaległości w opłatach,
- z banku o kwocie kredytu do spłaty, jeśli mieszkanie ma hipotekę – część banków pobiera za nie opłatę.
Świadectwo charakterystyki energetycznej
Od 28 kwietnia 2023 roku sprzedający musi przekazać kupującemu świadectwo charakterystyki energetycznej. Sporządza je uprawniona osoba wpisana do centralnego rejestru. Cena zależy od wykonawcy i wielkości lokalu – zwykle kilkaset złotych.
Wykreślenie hipoteki
Jeśli spłacasz kredyt przy sprzedaży, opłata sądowa od wniosku o wykreślenie hipoteki wynosi 100 zł.
Przygotowanie i utrzymanie mieszkania
Drobne naprawy, malowanie, sprzątanie, zdjęcia do ogłoszenia – a przez cały czas sprzedaży także czynsz, media i ewentualne raty kredytu. Przy sprzedaży trwającej kilka miesięcy to często kilka tysięcy złotych.
Podatek dochodowy
Jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym je nabyłeś, od dochodu płacisz 19% podatku. Przy mieszkaniu odziedziczonym termin liczy się od nabycia przez spadkodawcę. Podatku unikniesz, jeśli pieniądze ze sprzedaży wydasz na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży. Sprzedaż przed upływem 5 lat wykazuje się w zeznaniu PIT-39 do 30 kwietnia następnego roku.
Zwrot bonifikaty
Jeśli kupiłeś mieszkanie od gminy z bonifikatą i sprzedajesz je przed upływem 5 lat, gmina może żądać zwrotu bonifikaty po waloryzacji. Są wyjątki, na przykład przeznaczenie pieniędzy na inny lokal mieszkalny w ciągu 12 miesięcy.
Przykład: ile kosztuje sprzedaż przez biuro
Liczby przykładowe. Mieszkanie sprzedane za 400 000 zł przez biuro nieruchomości po czterech miesiącach: prowizja 2% + VAT – 9 840 zł, świadectwo energetyczne – 400 zł, zaświadczenia – około 50 zł, czynsz i media przez cztery miesiące – 3 200 zł. Razem około 13 500 zł, nie licząc ewentualnego podatku dochodowego.
Kto płaci za co – podsumowanie
| Koszt | Zwykle płaci | Przy sprzedaży do Skup24 |
|---|---|---|
| Taksa notarialna | kupujący | płacimy my |
| Podatek PCC 2% | kupujący | płacimy my |
| Wpisy w księdze wieczystej | kupujący | płacimy my |
| Prowizja biura | sprzedający lub kupujący | nie ma prowizji |
| Zaświadczenia | sprzedający | pomagamy je zebrać |
| Świadectwo energetyczne | sprzedający | pomagamy je zamówić |
| Wykreślenie hipoteki | sprzedający | płacimy my |
| Podatek dochodowy | sprzedający | sprzedający, jeśli go dotyczy |
Sprzedaż do skupu bez kosztów transakcji
Sprzedając mieszkanie do Skup24, nie płacisz prowizji ani kosztów notariusza, podatku PCC i wpisów w księdze wieczystej. Pomagamy też zebrać zaświadczenia. Jedynym kosztem, którego nie możemy przejąć, jest ewentualny podatek dochodowy – to zobowiązanie sprzedającego wobec urzędu skarbowego.
Cena w skupie jest niższa niż w ogłoszeniach, dlatego porównując oferty, uwzględnij wszystkie koszty i czas sprzedaży. Jak skupy liczą cenę, wyjaśniamy w artykule Ile płaci skup nieruchomości?
Stan prawny: październik 2026. Przepisy i opłaty mogą się zmieniać – przed sprzedażą sprawdź aktualne stawki u notariusza.