Jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym je nabyłeś, od dochodu płacisz 19% podatku. Podatku możesz uniknąć w całości albo w części, jeśli w ciągu 3 lat wydasz pieniądze na własne cele mieszkaniowe.
Jak liczyć 5 lat
Termin biegnie od końca roku kalendarzowego, w którym nabyłeś mieszkanie, a nie od dnia zakupu. Przykład: mieszkanie kupione 15 marca 2022 roku możesz sprzedać bez podatku dochodowego od 1 stycznia 2028 roku.
- Zakup – liczy się rok podpisania aktu notarialnego.
- Spadek – liczy się rok, w którym mieszkanie nabył spadkodawca, a nie data jego śmierci. Jeśli rodzice mieli mieszkanie od lat, sprzedaż odziedziczonego lokalu zwykle jest wolna od podatku.
- Darowizna – liczy się rok, w którym dostałeś darowiznę.
- Budowa domu – liczy się rok nabycia działki, a nie zakończenia budowy.
Jak obliczyć dochód
Dochód to różnica między przychodem a kosztami:
- przychód – cena ze sprzedaży pomniejszona o koszty sprzedaży, np. prowizję pośrednika,
- koszty – cena zakupu z kosztami jej towarzyszącymi (taksa notarialna, podatek PCC zapłacony przy zakupie) oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość mieszkania, np. remont z fakturami.
Przy mieszkaniu otrzymanym w spadku lub darowiźnie kosztem jest m.in. zapłacony od niego podatek od spadków i darowizn.
Ulga mieszkaniowa
Dochód jest zwolniony z podatku w takiej części, w jakiej wydasz przychód na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży – na przykład na zakup innego mieszkania, budowę domu albo spłatę kredytu mieszkaniowego. Szczegóły opisujemy w artykule Ulga mieszkaniowa – na co wydać pieniądze.
Przykład wyliczenia
Liczby przykładowe. Mieszkanie kupione w 2023 roku za 300 000 zł (notariusz i PCC przy zakupie – 9 000 zł) sprzedane w 2026 roku za 380 000 zł bez kosztów sprzedaży. Dochód: 380 000 – 309 000 = 71 000 zł. Podatek bez ulgi: 19% × 71 000 = 13 490 zł. Jeśli w ciągu 3 lat wydasz na nowe mieszkanie 200 000 zł, zwolniona będzie część dochodu: 71 000 × 200 000 / 380 000 ≈ 37 368 zł. Podatek spadnie wtedy do około 6 390 zł.
Jak się rozliczyć
- Sprzedaż przed upływem 5 lat wykazujesz w zeznaniu PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży.
- W tym samym terminie płacisz podatek.
- Jeśli korzystasz z ulgi mieszkaniowej, wykazujesz w zeznaniu dochód zwolniony. Gdy potem nie wydasz pieniędzy w terminie, musisz złożyć korektę i dopłacić podatek z odsetkami.
- PIT-39 składasz także wtedy, gdy podatek wynosi zero dzięki uldze.
Sprzedaż do skupu a podatek
Zasady podatkowe są takie same jak przy każdej sprzedaży. Sprzedając do Skup24, nie płacisz kosztów notariusza ani prowizji, ale podatek dochodowy – jeśli Cię dotyczy – pozostaje Twoim zobowiązaniem wobec urzędu skarbowego. Przed sprzedażą możemy policzyć, jak termin 5 lat wygląda w Twojej sytuacji. Zadzwoń albo zostaw numer.
Stan prawny: październik 2026. To informacje ogólne, a nie porada podatkowa – w swojej sprawie skonsultuj się z doradcą podatkowym albo urzędem skarbowym.